你是否拥有出租的房地产？除了持续收入和资本增值的潜力之外，这种投资还可以提供减免，从而减少所得税。但首先，你是一个什么样的房地产投资者：被动投资者或房地产专业人士？在本文中，我们将向您展示您的分类如何在减免税收方面产生重大影响。
如果你把大部分时间花在房地产行业，作为房地产专业人士，你的租金损失并不是被动的。这意味着你的损失是完全可以抵扣所有收入的，被动和非被动的。否则，您的损失是被动的，只能抵扣租金的收入抵扣25,000美元（如果您修改后的调整总收入（MAGI）在$ 100,000到$ 150,000之间，扣除阶段）。但是，超过25,000美元的损失可以结转到下一年。
美国国税局将房地产专业人士定义为在出租业务中花费其工作时间一半以上的人。这包括房地产开发，建设，收购和管理。您还必须每年花费750多个小时来处理您的房地产租赁房产。 （要找到有关拥有出租物业的额外资源，请参阅 房地产投资 和 预期房东小贴士 。）
<！ - 2 - > 常见收入来源
租金收入
您收到的租金通常在您收到的年度中被认为是应纳税的，而不是到期或挣得的时间。因此，您必须将预付款作为收入。例如，假设你每个月租一间房子1000美元，你要求新租户在签订租约时支付上个月和上个月的租金。在这种情况下，即使这2 000美元中的1 000美元在未来可能会有几年的时间，您也必须申报您收到的2 000美元的收入。
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租客支付的费用 您的租客支付的费用被视为收入。这包括，例如，在离开城镇时租户必须对冰箱进行紧急维修。然后，您可以将维修付款作为租赁费用扣除。
服务贸易
您的租客可能会提供交换服务以换取租金。但是，您必须将服务的公平市场价值作为收入。举个例子，如果你的租客要求租用房屋以换取一个月的租金（价值1000美元），那么即使你实际上没有收到这笔钱，也必须包括这笔1000美元的收入。但是，您将可以扣除$ 1,000作为费用。
保证金
如果意图是在租赁结束时将这笔钱还给租户，那么您在收到保证金时不需要纳税。但是，如果你的租客不符合租约条款呢？例如，假设你收取500美元的保证金，然后你的租户搬出去，并在墙上留下了400美元的修复费用。您可以在退还的年份中从保证金中扣除该金额。不过，那个时候，你必须包括你用来修理隔离墙的400美元作为收入。您也将能够显示$ 400作为可扣除的费用。修理与比较改进
出租业主可能会认为，他们在自己的财产上做的任何事情都是可扣除的费用。根据国税局的说法，
并非如此
。
维修保养您的出租物业状况良好，并且在您支付的年份是可扣除的费用。修理包括绘画，修理破损的马桶和更换有故障的电灯开关。另一方面的改善，为您的财产增加价值，并且在您付款时不能抵扣。您必须通过降低物业预期寿命的费用来收回改善的成本。改进可以包括一个新的屋顶，庭院或车库。因此，从税收的角度来看，应该在问题出现的时候进行维修，而不是一直等到需要整修的时候再进行维修。 常见扣除 抵押费用
获得抵押的费用在您支付时不可抵扣。这些包括佣金和评估。但是，您可以在抵押贷款的生命周期中摊销它们。
一旦您开始按揭付款，请注意，并非所有付款都是可扣除的。由于每笔付款的一部分用于支付本金，所以这笔款项不是可扣除的费用;支付给利息的部分是可扣除的。您的抵押贷款公司会每年向您发送一份1098表格，显示您在一年中支付了多少利息。这是可扣除的。另外，如果您的付款的一部分包括进入代管帐户的资金以支付税款和保险，您的抵押贷款公司也应该向您报告。
旅行费用
您在旅行中用来收取租金或保持您的出租财产的金额是可扣除的。但是，如果这次旅行的目的是为了改善，那么作为改善和折旧的一部分，您必须收回这笔费用。
如何扣除差旅费用有两种选择：实际费用或标准里程费率。您可以在
出版物463
中阅读有关IRS要求和当前里程限额的更多信息。
其他普通费用
除了维修和折旧外，您可以扣除的一些其他常见费用包括： 保险 税金
草坪护理
纳税申报准备费
- （飓风，地震，洪水等）或盗窃造成的损失
- 共管公寓和合作社
- 如果您拥有租赁共管公寓或合作社，每个都有一些特殊的规定。
- 共管公寓
- 对于共管公寓，您可能需要支付会费或评估费用来照顾共有财产。这包括建筑结构，大堂，电梯和娱乐区。
出租公寓时，可以扣除与公共财产有关的折旧，修理，利息和税金等费用。但是，就像单一家庭的租金一样，你不能扣除在改善资本方面花费的钱，例如会所的小屋。相反，你必须贬低你的预期成本。
合作社
您租用的合作公寓的费用可以扣除。这包括支付给合作社住房公司的维护费。资本改善的处理方式不同 - 你不能扣除改善的成本，也不能贬低它。您必须在公司的股票中增加成本基础。当您出售公寓时，这会降低您的资本收益。
保存好记录
根据美国国税局的附表E，有许多类别的费用的空间。因此，国税局给你灵活的项目，你可以扣除。但是要准备好支持你的请求，并且确保把那些用于维修和维护的费用从资本改进中分出来。请记住，您花费在改善上的钱可以减少您在出售时的纳税义务。
此外，如果您声称自己是房地产专业人士，您应该保留证明文件（预约书，日记，日历，日志等），以证明您每年积极参与您的物业和花费在您的物业上的时间。
总而言之，房地产投资者有不少类型的扣除项，并且知道你有资格获得哪些扣款。
要了解有关租金的更多信息，请参阅
您的房屋销售是否会给您带来税收冲击？
，
租赁或购买？财务问题 - 第1部分
和 第2部分 。